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房地产开发企业的税收政策

2016年7月10日  厦门房屋买卖合同房屋租赁合同纠纷律师   http://www.xmfwjfls.com/
  本文介绍房地产开发企业的税收政策。
  一、国税发[2003]16号:从2003年1月1日,外购的无形资产(土地使用税)和不动产,对外销售时,按售价扣除买价后的差额,计算缴纳营业税。
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  案例分析:
  装修公司800╠公司╠1800工商局
  方案:
  装修公司将发票开给工商局800万元
  房产公司将发票开发工商局1000万元
  效果:
  房产公司少缴营业税及附加、印花税
  工商局少缴契税
  《关于调整市场若干税收政策的通知》(财税[1999]210号)个人转让住宅用房,如果居住满一年,免征营业税;居住不满一年,按差额征收营业税。个人拥有的普通住宅免征土地增值税。个人购买自用普通住宅暂免征契税。
  二、预收账款及价外费用
  (一)预收账款
  《营业税暂行条例实施细则》第28条规定,以预收款方式销售不动产,其营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。
  本期应纳营业税=(期末预收账款-期初预收账款+本期经营收入)×5%
  注意两点:
  一是不允许用其他往来科目代替\"预收账款\"。
  二是预收账款应纳营业税核算问题
  讨论:
  1、借:营业税金及附加
  贷:应交-营业税
  -城
  其他应交款-教育费附加
  不符合配比原则。
  2、借:应交税金-营业税
  贷:银行存款
  也不行!
  3、增设\"待摊税金-待摊营业税及附加\"
  取得预收账款时:
  借:待摊税金╠╠待摊营业税及附加
  贷:应交税金-应交营业税
  -应交城市维护建设税
  其他应交款-应交教育费附加
  确认收入时:
  借:营业税金及附加
  贷:待摊税金-待摊营业税及附加
  应交税金-应交营业税
  -应交城市维护建设税
  其他应交款-应交教育费附加
  (二)价外费用
  房产开发经营公司从购房户取得的代收款项,如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等价外费用,应当并入营业额征收营业税。
  国税发[1998]217号文件规定:物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费,属于代收款项,不征营业税,仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。
  三、代建房营业税问题
  案例分析:
  甲:房地产开发经营
  乙:娱乐业、宾馆、餐馆、租赁、商城
  甲:在建工程 19.0亿元
  应纳营业税=20×5%=1(亿元)
  “委托代建”:
  1、委托方拥有土地使用权;
  2、委托方取得了有关部门(计委、外经贸部门)的批复;
  3、受托方(房产开发经营公司)不能垫付资金;
  4、施工单位将发票开给(台头)委托方,受托方原票转交给委托方;
  5、受托方按照协议定收取管理费。
  注意:“管理费”应当在“其他业务收入”核算,并按“服务业-代理业”税目缴纳5%的营业税。
  四、投资业务营业税问题
  “投资合同”:
  国税发[1993]149号文件规定,以不动产、无形资产对外投资,风险共担、利益共享,投资时不征营业税,但是,将来转让该项股权时,需要按照投资时不动产或者无形资产的评估作价计算缴纳营业税。
  甲公司分录为:
  借:长期股权投资
  贷:在建工程
  乙公司:
  借:固定资产
  贷:实收资本--甲
  资本公积--资本溢价
  财税[2002]191号文件规定,从2003年1月1日开始,以不动产、无形资产对外投资,投资时不征营业税,转让该项股权时,也不再征收营业税。原国税发[1993]149号文件中相关规定同时废止。
  国税函[2002]165号文件,整体资产转让业务中,发生的不动产的所有权的变化,属于资产、负债、人员等同时转移,不属于营业税征税范围中的“销售不动产”,不征营业税。
  案例分析:
  案例一、偿还债务式吸收合并
  案例二、打包出售
  某房产开发公司在一座海边城市开发一幢大酒楼。
  方案:
  第一步:先成立子公司“某某大酒店”
  房产开发公司:
  借:长期股权投资-投资成本3亿元
  贷:银行存款3亿元
  大酒店:
  借:银行存款3亿元
  贷:实收资本3亿元
  第二步:大酒店账务处理:
  借:银行存款17亿元
  贷:其他应付款17亿元
  借:在建工程 20亿元
  贷:银行存款 20亿元
  房产开发公司:
  借:其他应收款 17亿元
  贷:银行存款17亿元
  第三步:对外销售
  房产开发经营公司将拥有的大酒店全部股权,转让给买方。转让价12亿元:
  借:银行存款12亿元
  贷:长期股权投资3亿元
  投资收益9亿元
  大酒店股权变更,变更公司章程。
  房产公司同时收回债权:
  借:银行存款17亿元
  贷:其他应收款17亿元。
  案例三、多步交易
  销售不动产:
  第一步:以不动产对外投资
  第二步:转让股权
  需要买方的股东同意该方案。
  弊瑞在于:买方股东可能会担心“恶意收购”。
  案例之四、
  桥梁公司:中外合资企业
  外方:60%
  中方:国有资产经营管理公司40%
  经营范围:30年的经营权
  经营8个月之后。。。。。。
  补偿金额30亿元:(一次性支付70%,21亿元;30%,9亿元分期付清)。
  ceo顾虑:如何向股东交待?
  1、应纳营业税=30亿元*5%=1.5亿元
  2、9亿元应收账款风险?
  五、视同销售营业税问题
  以不动产、无形资产(土地使用权)对外用于抵偿债务、分配给投资者、捐赠、换取其他资产等方面,要视同销售。
  组成计税价=成本*(1+成本利润率)/(1-5%)
  抵债取得的不动产或者土地使用权,视同外购,只要取得合法的凭据,销售或者视同销售时,均可以扣除买价。
  六、自建自用业务
  1、自己拥有非独立核算的施工队伍:不缴建筑环节营业税,也不缴销售不动产营业税。如果今后将该项不动产对外销售时,除了按规定缴纳不动产营业税之外,还需补缴建筑环节营业税---“两道税”。
  其中:
  应纳建筑业营业税=施工成本*(1+成本利润率)/(1-3%)
  施工成本包括材料、工资、费用,但是不包括土地使用权价款。
  2、委托施工单位建筑该房产,建筑营业税由施工企业缴纳。
  国税发[2003]89号文件规定:房屋开发公司的待售房产不征房产税。但是,如果将该待售转作自用的,或者转作经营性资产,需要按规定缴纳房产税。