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中国房地产的金融属性

2016年8月20日  厦门房屋买卖合同房屋租赁合同纠纷律师   http://www.xmfwjfls.com/
  本文介绍的是中国房地产的金融属性,房地产业主要包括房地产开发,物业管理,房地产中介服务这三个方面。
  在“保障民生”的强烈呼声中,谈论中国房地产业的金融属性,似乎是一个明显“非主流”的话题,但是,我们不能业不可忽视的是,房地产的金融属性真实地存在。
  在我国,以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》为主要依据,将房地产业作为一个单独的门类,其包括的内容分为三个子类:
  房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。而在国际产业分类标准体系中,特别是国际资本市场上最常用的产业分类标准gics和gcs中,房地产与银行、保险是归于一类的。美国1997年推出的北美产业分类体系(naics),也将房地产业归为金融业。上述产业分类说明,国际资本市场从来都是认可房地产业的金融属性的。
  去年笔者曾经发表了一篇文章,其核心就是中国的房地产市场将要从一元市场走向二元市场,从目前的情况来看,这种趋势已经非常明显:让一个收入差距悬殊的国家的全体公民都面对一个统一的、以商业定价原则为导向的房地产市场,这显然是一种公共管理职能的不作为,其实,这个问题的“被意识”早在十多年前,那时的北京就兴建了几个大型的经济适用房居住区,目前来看,这些大型社区的整体规划、建设标准等至今仍不落伍,也使得一大批的青年和低收入者受了益,问题是,为什么这样的做法没有继续下来和发扬光大,个人认为,本质上还是一个财政的问题,当时的公共财政是否能够拿出这么多的资本来做这些事。??
  当前的情况跟十年前已经有了很大的不同
  一方面,城市商业住房价格的高企呈现加速的趋势,与普通阶层收入的差距明显拉大;另一方面,中国的传统的成家立业观,使得我们的每一位哪怕是大学毕业一年的年轻人、也要求有购买住房的权利(这在日本、香港等地其实都是不现实的),这就是使得住房问题由经济问题转性为社会问题,政府不得不去面对。
  另一个方面,不可否认,近十年gdp的告诉增长,也使得财政积累逐步雄厚起来。在这两个基本面条件的驱使之下,中国选择效法新加坡和香港模式,积极推进房地产市场的二元结构的形成,即:以政府补贴、政府投资、成本定价的方式兴建公租房、经适房、限价房,为社会的中低收入者提供住房保障。从这一措施的用意上显然是好的,但中国是个总体人口基数比较大的、处在城市化快速进程中的国家,财政的力量显然难以支持如此巨大的“满足行动”,况且,这一基本需求满足之后,等这批人士的基本居住问题解决之后,随后的要求则是:我住的房子不够好、不够大怎么办?是否政府要向今天的家长对待孩子一样,从小学、中学、大学、留学,一直管到买房、结婚、生子、孙子上学…大家可以回忆以下60-70年代我们对于住房的要求是什么?现在年轻人结婚的住房标准是什么?政府一直满足下去,财政的力量是否足够,毕竟,财政是国家的钱袋子,不可能不兼顾公共服务的各个方面,而不仅仅是个住房问题。
  在这样的前提下,在重视房地产市场的公共供应的同时,在某些宠物经济学家的完全没有市场意识和经济理性的建议下,把市场化的部分打压到没有生气的局面,显然也不是明智之举,经济学家张五常先生对此也非常不解:而要促进房地产市场化部分的科学、合理发展,首先要解决的是房地产是什么的问题。
  与其他产品不同,房地产产品有一个特殊的属性,就是金融属性,无视房地产的金融属性的行为,其实是可笑的、掩耳盗铃的行为,因为它确确实实的存在,明白了这个道理,对于制订房地产政策,以及由此对于经济所造成的影响,我们就回更加心中有数。而且我们可以看得到的是,房地产价格的巨幅滑落,其杀伤力不亚于金融危机。
  中国的房地产市场,其金融属性表现得更为明显,原因很简单,因为中国市场的金融产品本来就非常匮乏,金融市场的监管相对严格,而金融创新明显缺乏。在这样的市场中,房地产责无旁贷地承担着金融工具和金融产品的责任,在以下方面发挥着作用:
  (一)是普通百姓的投资工具。随着中国经济的快速发展,人均可支配收入迅速增加,居民储蓄数额巨大,这只“笼中之虎”不能找到有效的释放途径,始终是中国金融系统的打问题,而从目前普通居民的投资手段来说,主要是股票、基金和存款。而众所周知,中国的股票市场不是一个有效市场,这个市场的波动幅度从6000多可以到1000多年,这显然不是普通百姓的承受范围;而存款利率在2008年的连续下调,导致存款的收益甚至与物价直属相抵之后事实上已经呈现负数,在这种情况下,居民选择投资于可见的房地产产品,即使不会大幅盈利,至少也不会向股市一样坐过山车、或者把个人变成上市公司研究专家而无心于工作。对于中国房市抄房族的宣传,其实是有些夸大,现实中的炒房组其实绝大多数不是这种情况,有的是个人改善居住条件、有的是孩子要入学、有的是接老人到城里安度晚年,在这样的动机的趋势下,很多人的理念是“不求房地产升值,只是因为它既可以住,还不会想股市一样“不靠谱儿”地狂跌,能保值就可以了”,对于这些百姓的朴素的投资需求,难道我们把她打下去就是正确的吗,难道就不应该让他们共享中国经济发展的成果吗?
  (二)是抵抗通胀的重要手段。当前,我们已经无可置疑地进入了负利率时代,在当前的前提下,百姓辛苦积累的积蓄投资到房市可能非常尴尬,但放在银行,面临的结果只有一个,就是缩水。当然,我们可以说,抵抗通胀有多种投资手段,但现实的情况是,中国的股市根本就不是一个理性的投资场所,投资美元?美元正面临着对人民币贬值的风险,客观地看,投资房价适中的区域的房地产,显然至少是一个抵抗通胀的简单、易行。
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