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房地产企业破产清算的清偿顺序 房屋土地使用年限2020年新规定有哪些?

2020年8月20日  杭州房产律师   http://www.xmfwjfls.com/

  滕玲玲律师杭州房产律师,现执业于北京盈科(杭州)律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。滕玲玲律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

房地产企业破产清算的清偿顺序

房地产企业破产清算的清偿顺序与其他普通企业有所不同,主要还是由于该企业破产涉及的利益群体较多,情况较为复杂。将会为您详细的解答房地产企业破产清算的法律依据和清偿顺序。

一、法律依据

被拆迁人权利顺位

2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府,不包括房地产企业,但在该条例实施前,依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定,房地产企业取得房屋拆迁许可证的,可以成为拆迁人,与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。

立法论上的依据包括:一是拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件;二是房屋拆迁涉及社会公共利益,被拆迁人服从公益理应获得特别保护;三是被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议,早于土地使用权抵押或在建工程抵押,物保债权人通过审查及相应安排,完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。在解释论上,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”

消费购房人权利顺位

在不考虑消费购房人特殊性的情况下,作为整体的购房人权利应区分以下情形加以对待:首先,购房人支付全部购房款的情形。就购房人向债务人主张的权利性质,存在两种不同认识:一是物权请求权说,即购房人可以基于物权关系主张取回权。理由是不动产物权由登记所赋予的观点,显然与登记的行政属性相悖,对不动产物权归属的判断,除法律另有规定,只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果,绝对地将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准不可取。二是债权请求权说。理由为购房人购买房屋,物权法上的属性为继受取得不动产,依据物权法第十四条的规定,受让人自变更登记时才始取得不动产所有权;购房人与房地产开发企业签订的是购房协议,并非合作建房协议,不能得出购房人原始取得或共同共有房屋的结论。笔者赞同债权请求权说。其次,购房人支付部分购房款的情形。此时,购房协议属于双方均未履行完毕的合同,管理人有权选择是否继续履行合同。选择继续履行合同的,依照企业破产法第四十二条第项的规定,购房人债权为共益债务;选择解除合同的,购房人债权不享有共益性质。

建设工程价款债权顺位

合同法第二百八十六条规定了建设工程价款优先权,《批复》进一步明确规定,建设工程价款优于抵押权和其他债权,由此,建设工程价款优先权得以确立。反对的观点认为,建设工程价款优先权不具有公示效力,不能对抗在先抵押权,否则将影响交易安全。笔者赞同赋予建设工程价款优先权。不动产建设优先权的债权人应当于工程完成后一定期间内就经公证之工程款进行优先权登记,经登记之不动产建设优先权自工程开始之日起享有顺位,得对抗其后成立之抵押权,并得于登记额度内优先受偿。

预告登记权顺位

物权法第二十条确立了不动产预告登记制度,需要注意的是,预告登记与预售登记并非同一概念,前者具有物权法上的效力,后者则仅规定于城市房地产管理法之中,属于行政管理手段,并不具有物权法上的效力。

消费购房人定金债权顺位

定金作为债权担保方式,受偿顺位并无明确规则可循。企业破产法第一百零九条规定了担保物别除权,但是,除封金形式以外,一般情形下定金并不是以特定财产设置的担保,债务人收取定金后,即以其非特定全部财产作为定金偿付财产,这使得定金债权与其他破产债权的清偿财产范围完全混同,因此,“定金不属于物保债权范畴”。

二、清偿顺序

房地产开发企业破产债权清偿顺序如下:

1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权;

2、建设工程价款优先权;

3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权,按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时,可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿;

4、破产费用及共益债务;

5、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金、劳动债权;6、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用;7、普通破产债权。

国内外对房地产企业破产清偿的顺序都有法可循,我们自然是要根据国内的法律来执行破产清偿,清偿顺序如上所示。对于破产企业的债权人需要耐心的等待,破产清算小组会根据清偿顺序来履行清偿。以上即为对房地产企业破产清算的清偿顺序的全部解答,希望对您有帮助。

房屋土地使用年限2020年新规定有哪些?

一、取消土地使用年限

最新土地使用年限规定有哪些:

完善土地征收制度,缩小土地征收范围,探索制定征收目录,严格界定公共利益用地范围,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

政策解读:国家为了公共利益的需要,可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。可是现实中,某些地方政府以公共利益为名征用农民集体土地,却将土地用于房地产开发、企业项目建设等。而在对农民补偿方面,国家规定土地补偿费和土地安置补助费加起来,不超过土地前三年平均产值的30倍。如果按照农业种粮的用途进行补偿,按一亩平均毛收入1000元来算,每亩30倍才3万元,可被征收后建成楼房,一平米就要卖5000元。

1、土地使用年限最高70年

土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算,即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

住宅用地:全国统一执行的土地使用年限为70年;

工业用地:全国统一执行的土地使用年限为50年;

教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地:全国统一执行的土地使用年限为50年;

商业、旅游、娱乐用地:全国统一执行的土地使用年限为40年;

综合或者其他用地:全国统一执行的土地使用年限为50年。

2、土地使用年限期满可自动续期

根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定,办理土地使用权续期的,应当重新签订土地使用权转让合同,并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说,根据以往的规定,办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后,虽然规定了可以自动续期,但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。

在2018年,国家取消土地使用年限,目的就是缩小土地征收范围,给予居民更多优惠。同时,给房地产商带来了压力,土地使用年限取消之后,居民可以通过自动续费的方式,继续拥有土地的使用权,从而减少对房地产的投资。