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2020房地产注册资本最低是多少 办案体会之余某诉某开发商违约案

2020年8月24日  杭州房产律师   http://www.xmfwjfls.com/

  滕玲玲律师杭州房产律师,现执业于北京盈科(杭州)律师事务所,具有深厚的法学理论知识、丰富的司法实践经验,作风严谨、言辞犀锐、思维缜密,素以敬业和执着著称。为人谦和,办案认真、务实,是一名值得信赖的律师,在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

2020房地产注册资本最低是多少

一、房地产注册资本最低是多少

房地产开发企业须有100万元以上的注册资本。根据《城市房地产管理法》第29条和《城市房地产开发经营管理条例》的规定,设立房地产开发企业应当具备以下条件:

1、有自己的名称和组织机构

任何房地产开发企业都必须有自己的名称,这是房地产开发企业人格化和与其他企业相区别的重要标志,也是设立房地产开发企业的一个必要条件。设立房地产开发企业,首先应当确定企业的名称,没有名称就不能得到社会的承认。

2、有固定的经营场所

房地产开发企业和任何一个企业一样,须有固定的经营场所。首先,房地产开发企业要有自己的经营场所,包括自有的或租赁的经营场所。其次,企业必须拥有固定的经营场所,有企业法人的固定地址,不能是游动性地从事生产经营活动。

3、有符合国务院规定的注册资本

房地产开发企业进行房地产开发经营活动必须拥有资本。注册资本的多少在一定程度上反映了企业的经济实力。为保证投资开发房地产的能力,房地产开发企业的注册资本必须适应房地产开发的规模,不得低于最低限额。《城市房地产开发经营管理条例》第5条第1款第1项规定:房地产开发企业须有100万元以上的注册资本。

4、有足够的专业技术人员

房地产开发企业必须有足够的、具有相当水平的会计、统计、财务、营销等方面的经济管理人员和规划、设计、施工等方面的工程技术人员。根据《城市房地产开发经营管理条例》第5条第1款第2项的规定,房地产开发企业须有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。

5、法律、行政法规规定的其他条件

《城市房地产管理法》在规定了设立房地产开发企业必须具备的以上四项条件的同时,还规定了一项条件,即法律、行政法规规定的其他条件。这样规定的目的是为了同其他法律、行政法规相衔接,如《公司法》、《全民所有制工业企业法》和《公司登记管理条例》等。

二、申请注册公司需要哪些材料

1、《公司设立登记申请书》由公司法定代表人签署;

2、《指定代表或者共同委托代理人的证明》由董事会签署;

3、由发起人亲自签署的或由会议的主持人与出席会议的董事亲自签字的股东大会或创立大会的会议记录相当于股东会决议;

4、全体发起人签署或者全体董事签字的公司章程;

5、自然人身份证件复印件;

6、董事、监事和经理的任职文件及身份证件复印件;

7、法定代表人任职文件及身份证件复印件;

8、住所使用证明;

9、《企业名称预先核准通知书》。

现在房地产企业的发展已经进入到了一个相对稳定的时代,可是,居高不上的房价当然让越来越多的人觉得投资房地产企业是最稳妥的。实际上,个人觉得注册房地产公司时注册资本倒还是小事,关键是房地产开发这个领域竞争还是非常激烈的。

办案体会之余某诉某开发商违约案

案情简介

2004年,余某与某开发商签订了一份《商品房买卖合同》,采用的是2000年浙江省建设厅和省工商局制定的标准文本。后由于开发商未在交房后90日内交付“三证”,且在2006年5月1日后才代余某缴纳契税,致使其多缴纳1万余元。协商未果,余某即向法院提起诉讼。 余某认为,购房合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,……”按此约定,开发商应当在交房后90日内把“三证”交给余某;购房合同于2005年签订且已付清全款,开发商应当在即时开具发票并缴纳契税或者开具发票由业主自己去缴纳契税,但因开发商未开具发票,导致自己多交了1万余元税款,要求开发商返还该笔税款。

办案思路及心得

本人代理开发商,提出如下答辩: 一、被告没有违反合同约定。 原告认为被告违约的理由是被告未能按约定“在交房后90天内为原告办好三证”。但根据原、被告2004年10月20日签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定:第一,被告的义务是自商品房交付之日起90日内将办理产权证的资料报送登记机关。而被告于2005年12月28日即将办理产权证书的资料报送给了××市房屋管理局,没有超过约定期限。被告报送的这些资料是用来办理总产证的,其中包含了原告所购房屋×××园17幢201室的资料。办理总产证是办理原告“三证”的开始,所以被告并未违约。第二,被告承担的前提是“因出卖人的”导致原告不能及时取得产权证书,而被告依约如期到房管局办理产权登记,提交了必要的办证资料,现原告已实际取得了房屋产权“三证”。所以,被告没有违反《商品房买卖合同》约定,不应承担违约赔偿。 二、被告办理“三证”的行为没有违反法律规定。 原告认为被告办理“三证”的期限迟延,违反了国家有关法律法规的规定。我们认为: 第一,《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定中,出卖人承担违约的前提条件有二:一是由于出卖人的原因未能按期取得产权证,一是当事人没有特殊约定。如前所述,原告与被告之间有特殊约定,即《商品房买卖合同》第十五条。所以,应依合同约定来确定双方权利义务。 第二,《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……”显然,这里的“办理”是指开始办理,并不含有办理完毕之意。办理完毕的期限规定在《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”所以被告在房屋交付之后90日内向房管局申请办理产权证书,在2006年7月3日取得“三证”,并没有违反该条例和司法解释的规定。所以,被告为原告办理“三证”的期限没有违反法律法规的强制性规定,不应承担赔偿。三、被告代交契税的时间没有侵害原告利益。原告认为被告迟开发购房发票,导致其未能赶在契税政策调整前交税,造成多交税款10380.27元。这种说法是毫无道理的。理由如下:首先,开具正式发票的时间。《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十三条规定:“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。”《企业会计准则》关于销售商品的规定:“销售商品的收入,应在下列条件均能满足时予以确认:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;与交易相关的经济利益能够流入企业;相关的收入和成本能够可靠地计量。”根据该规定,预售商品房“确认营业收入”至少有两个条件:一是房屋已交付,二是房屋的实际面积已测定,价款确定。只有在该两条件成就后,被告才能根据发票管理办法向原告出具发票。再参考《房地产开发企业会计实务》第236页对房地产企业“销售实现”的解释,“房地产企业转让、销售土地和商品房,应在土地和商品房已经移交,已将发票结算账单提交买主时,作为销售实现”,显然,商品房交付是销售结算的前提,也是房地产企业实现营业收入的前提。 其次,即使被告在原告付清购房款后就开具发票,原告也不可能去交契税。房地产权证是房屋所有权的凭证,所记载的信息、数据,是房屋从用地、规划、建设、竣工验收、确认权属的整个过程的体现,因此,房地产权证必须在各项条件具备、手续完善的前提下才能办理。简单地说,新建商品房必须在开发企业办理初始登记后,购房小业主才能申请办理转移登记,领取房地产权证。所以,该房屋没有经过验收,不能办理总产证,不能正式交付,也就不具备房屋所有权转移的条件,契税义务还没有发生,地税部门也就缺乏收税的依据,不可能接受纳税。 四、被告代收办证费用的行为是一种无偿代理行为,其法律后果应由委托人承担。 被告本着方便客户的原则,无偿为原告代收代缴办证税费,并未从中渔利。原、被告之间并未约定被告代缴税费的期限,况且被告的代理是无偿代理行为,只有存在故意或重大过失时才承担相应的。根据庭审查明,被告根本就不存在过错,不应承担赔偿。 现被告收取的税费已缴至税务机关,如果原告坚持要退还所谓多交的税款,应该向地税部门提出申请,被告根本不存在退税的义务。 显然,在“返还税款”的问题上我方已基本不存在风险,因为税款不在开发商手里,不存在返还一说,而适当的诉讼请求应当是“赔偿”。但是,对于违约这一点,我们一直无法说服法官。法官认为,开发商在交房后90日内把用于办分户权证的资料全部提交到房管局,这才算完成了义务。最后,一审法院据此支持了余某的这一请求。 开发商对一审判不服,提起上诉。在一审意见基础上,我们提出如下补充代理意见: 《城市商品房预售管理办法》第十二条规定:“预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未